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蔡建华律师(执业证号:14228200810570234),湖北省建始县人,毕业于武汉大学法律系,中华全国律协会会员,七届湖北省律师协会民事法律专业委员会委员   查看详细>>
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律师随笔
关于商品房的交付条件
添加时间:2016/1/18

   笔者所在的湖北省恩施地区在商品房买卖过程中,存在不按合同约定交房时间按期交房,或者不按约定的和法律规定的交付条件进行交付,逾期交房、违法交房现象比较突出,笔者有幸代理了多起商品房逾期交房违约诉讼,并最终取得胜利。在逾期交房的诉讼案件中,其中争议较大的是关于房屋的交付条件。
  国家为加强对商品房买卖行为的管理,强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本(以下简称示范合同),2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定,地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件,包括四种情况下可以交付:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。其中绝大多数当事人约定的交房条件是第1种,即“该商品房经验收合格。”如何认定“该商品房经验收合格”就成为了开发商所交付的房屋是否具备交付条件,开发商是否应承担逾期交房违约责任的关键。
  笔者根据所代理的案件经验,结合法律理论及法律规定,经深入仔细研究,认为“该商品房经验收合格”的交付条件,不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行工程竣工验收合格,还必须经过消防、规划、环保等部门进行的验收合格,并出具验收合格的证明文件。
  《中华人民共和国消防法》第十三条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用”的规定来看,商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。
  《中华人民共和国城乡规划法》第45条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收”,房地产开发公司在工程完工后,要组织开发的商品房竣工验收的前提是该商品房符合规划条件,即商品房要“经验收合格“的前提是要符合规划条件,要取得规划部门的认可文件。根据《湖北省城乡规划条例》的规定,开发商要取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》,本证明是经城乡规划主管部门依法审核,建设工程符合规划条件的法律凭证;本证明应与建设工程规划许可证配合使用方有效。依据《湖北省城乡规划条例》第四十二条规定,城镇规划区内,凡未取得本核实证明的建设工程,建设单位不得组织竣工验收,房产主管部门不得办理房屋产权登记手续。
  《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”因此在未通过环保验收之前,不能将房屋交付使用。
  《商品房销售管理办法 》第三十二条规定:“销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购合同的补充约定。“第十条规定“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。”,同时《商品房买卖合同》示范文本第十条约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅,出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”因此交房时购房人有权要求开发商提交“两证”,开发商不能提供的,购房人有权拒绝收房,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。
  《中华人民共和国标准化法》第十四条规定:“强制性标准,必须执行。”《建设部关于发布国家〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》明确了国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的6.0.7为强制性条文,必须严格执行。同时,《建筑工程施工质量验收统一标准》内容中的条文说明部分规定:“6.0.7 建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据<建设工程质量管理条例)和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”因此,建设工程经竣工验收完毕后必须经备案后才能交付使用,这是国家《标准化法》及《建筑工程施工质量验收统一标准》这一国家标准的强制性规定。未经备案,甚至于尚未进行竣工验收即将房屋交付的行为,违反了国家标准化法的强制性规定,是无效的。
  综上,商品房的交付条件,除了要符合和满足合同约定的交付条件以外,还必须符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》、《消防法》、《城乡规划法》、《环境保护法》、《国家标准化法》等法律法规中法定的交付条件。最高人民法院于2009年9月作出的(2009)民监他字第7号函答复明确称“房屋验收的范围,应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定。交付的房屋除经工程质量验收合格外,还需要在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。”商品房经“五方验收”后,仅仅表明建筑主体竣工验收合格,其后还需要在消防、规划、环保等验收合格。“五方验收”并不能代表商品房验收合格,五方中的建设、勘察、设计、监理、施工单位都是开发商聘请过来或发包工程,他们与开发商之间存在各种利害关系,其验收合格的真实性存在怀疑,不能仅仅以“五方验收”作为验收合格的证明,更不能作为房屋具备交付条件的证明,还需要有政府相关部门进一步验收确认。

  作者:恩施律师蔡建华

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