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蔡建华律师(执业证号:14228200810570234),湖北省建始县人,毕业于武汉大学法律系,中华全国律协会会员,七届湖北省律师协会民事法律专业委员会委员   查看详细>>
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案例展示
农村房屋、土地买卖纠纷成功案例
添加时间:2015/8/4

                  湖北省恩施市人民法院
                      民事判决书
                 (2015)鄂恩施民初字第0O241号
   原告姚治林,女,汉族,生于1944年8月6日,湖北省恩施市人,农民,现住恩施市舞阳坝街道办事处阳鹊坝村阳鹊坝组8号。公民身份号码:•••••••••••••••。
  原告黄家萍,女,汉族,生于1969年2月20日,湖北省恩施市人,农民,现住恩施市三岔乡茅坝村茅坝组8号,公民身份号码:•••••••••••••••。系原告姚治林之女。
  原告黄芳,女,汉族,生于1978年12月6日,湖北省恩施市人,农民, 住址同上,公民身份号码:•••••••••••••••。系原告姚治林之女。 
   原告黄家美,女,汉族,生于1974年10月l日,湖北省恩施市人,农民, 住址同上,公民身份号码:•••••••••••••••。系原告姚治林之女。
   原告黄天娇,女,汉族,生于1990年3月3日,湖北省恩施市人,农民, 住址同上,公民身份号码:•••••••••••••••。系原告姚治林孙女。
   原告黄磊,男,汉族,生于1995年10月1日,湖北省恩施市人,农民, 住址同上,公民身份号码:•••••••••••••••。系原告姚治林孙子。
   六原告共同委托代理人(特别授权)向赶生,系湖北省恩施市小渡船法律服务所法律工作者。
   被告朱晓锋(曾用名朱小峰),生于1988年10月21日,
  湖北省恩施市人,现住恩施市舞阳坝街道办事处阳鹊坝村阳鹊坝组8号,公民身份号码:•••••••••••••••。 
  委托代理人(特别授权)朱云,男,汉族,生于1961年9月12曰,湖北省恩施市人,农民.,现住湖北省恩施市龙凤镇二坡村杜家湾组8号。系被告朱晓锋父亲。
    委托代理人(特别授权)蔡建华,湖北施州律师事务所律师。
  被告许彪,男,汉族,生于1965年10月24日,湖北省思施市人,农民,现住恩施市舞阳坝街道办事处阳鹊坝村阳鹊坝组8号。公民身份号码:•••••••••••••••。。系原告姚治林女婿,被告黄家秀丈夫。
  被告黄家秀,女,土家族,生于1968年2月22日,住址同上。公民身份号码:•••••••••••••••。。系原告姚治林女儿,被告许彪妻子。
  原告姚治林、黄家萍、黄芳、黄磊、黄天娇、黄家美(以下简称六原告)诉被告朱晓锋、许彪、黄家秀确认合同无效纠纷一案,本院于2015年1月27日立案受理,依法组成由审判员于永国担任审判长,审判员郭韶华、助理审判员陈松参加的合议庭于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告黄天娇及六原告共同委托代理人向赶生,被告朱晓锋的委托代理人朱云、蔡建华及被告黄家秀、许彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  六原告诉称,被告朱晓锋系被告许彪义子,被告朱晓锋户籍不在本村,被告朱晓锋要求其义父许彪将承包地分出一块作为其宅基地用于修房。被告许彪未与其他家庭共同承包人商量即与被告朱晓锋签订一份《协议书》。协议签订后,被告许彪、黄家秀仅告知六原告转让宅基地给被告朱晓锋一事,但未告知其曾签署《协议书》。现被告修建的房屋旁边有六原告承包的茶园和荒地,六原告欲在该荒地上开挖宅基地遭被告朱晓锋阻挠,双方遂发生争议,经公安机关调解无果。六原告认为,三被告之间签订的《协议书》六原告均不知情,被告许彪、黄家秀仅是家庭共同承包人之一,不能代表全部承包人签订该协议,因此,请求人民法院依法确认三被告于2007年2月2日签订的《协议书》无效,并由被告承担本案诉讼费用。
   六原告为支持其诉讼请求,向本院提交以下证据:
  证据一、2007年12月2日签订的《协议书》复印件一份。证明被告许彪、黄家秀将家庭共同承包的沙塘湾转让给被告朱晓锋用于修房,另将共同承包的白杨坡、落斗坵地块转让给被告朱晓锋用作生活用地,但六原告直到2014年11月才知晓该份协议书的存在。被告许彪、黄家秀对该证据的真实性与证明目的均无异议。被告朱晓锋对该证据真实性无异议,但对其证明目的有异议,认为六原告一直不知情与事实不符。黄家秀是承包方代表,许彪是户主,不存在私下签协议,他们有权自己处理。本院认证,该证据来源合法,具有客观性、真实性、关联性,但达不到六原告证明其长期不知情的证明目的。
  证据二、《农村土地承包经营权证》复印件一份。证明六原告与被告许彪、黄家秀共同承包阳鹊坝村阳鹊坝组的沙塘湾、白杨坡、落斗坵等地块以及其他四块土地,承包方经营权人共有八人;三被告之间签订的协议书侵犯了六原告权益。被告许彪对该证据真实性及证明目的均无异议。被告黄家秀对该证据真实性无异议。被告朱晓锋对该证据真实性无异议,但对证明目的有异议,认为被告并没有侵犯六原告的承包经营权,承包方的代表是黄家秀,她对外可以代表签订土地流转协议,承包经营权证上的姚治林与黄家萍与身份证上信息不符。本院认证,该证据来源合法,具备客观性、真实性和关联性,但达不到六原告证明三被告行为侵犯其合法权益的证明目的。被告许彪辩称,六原告所诉是事实,签订协议时是我们私自签的,六原告不知情。六原告请求要回土地,请法院依法判决。
被告许彪未就其辩称意见向本院提交证据。
    被告黄家秀未予答辩,亦未向本院提交证据。
  被告朱晓锋辩称,一、关于本案事实,答辩人与被告许彪、黄家秀确实于2O07年12月2日签订了协议。但六原告既在诉状中承认被告许彪、黄家秀告知了其转让宅基地给答辩人的事实,又声称对签有协议书一事长期不知情,前后矛盾。原告黄天娇与被告许彪系父女关系,在签订土地流转协议时,其尚未成年,其父母有权代为签订。二、答辩人与被告黄家秀、许彪是在平等自愿的基础上签订的协议书,并支付了相应转让费。三、答辩人户口在2007年l2月4日已迁移至现居住地舞阳街道办事处阳鹊坝村阳鹊坝组,已具备承包的资格。四、被告黄家秀是流转土地的承包方家庭代表,许彪是承包方一家之主,签订协议是各方协商一致的结果,被告黄家秀、许彪有权作为代表签订流转协议。五、答辩人使用的一块地沙塘湾,在2008年期间已依法办理建房手续,且在当年就建房完毕并一直居住至今,六原告对此是知情的并未提出过异议。六、答辩人流转的另外两块地即白杨坡、落斗士坵多年来一直由答辩人管理使用,六原告亦未提若异议。综上,答辩人与二被告之间签订的协议不存在无效的法定情形,应当有效,请求法院依法驳回六原告的诉讼请求。
   被告朱晓锋为支持其抗辩意见,向本院提交以下证据:
  证据一、《协议书》复印件一份。证明2007年l2月2被告黄家秀、许彪与被告朱晓锋之间签订土地流转协议,约定被告黄家秀、许彪将其承包的位于舞阳坝街道办事处阳鹊坝村的部分土地和荒山转让给被告朱晓锋用于宅基 地建房及生活;名为沙塘湾的土地用于建房,名为白杨坡、落斗坵的土地用于生活。六原告认为该证据真实性无法核定,且是三被告私下签订的,认为被告许彪、黄家秀是告诉六原告给被告朱晓锋一块不超过12O平米的宅基地用于修建房屋,但其他情况六原告不知情。被告许彪、黄家秀对该证据均没有异议。本院认为,该证据来源合法,具备客观性、真实性及关联性,本院予以采信。
  证据二、《农村土地承包经营权证》复印件一份。证明被告黄家秀、许彪转让给被告朱晓锋的土地承包方代表是参告黄家秀,黄家秀作为土地承包的代表人有权代表家庭成员转让其家庭共同承包的土地。六原告对该证据真实性无议,对其证明目的有异议,认为被告黄家秀不能作为代表人签订转让协议,代表人只能代表其本人。被告许彪、黄家秀认为签协议时不清楚需告知其他共有人。本院认证,该证据来源合法,具备客观性、真实性及关联性,本院予以采信. 
 证据三、被告朱晓锋的户口本复印件一份。证明被告朱晓锋的户籍于2007午12月4日由恩施市龙凤镇二坡村杜家湾组8 号迁入恩施市舞阳坝街道办事处阳鹊坝村阳鹊坝组,被告朱晓锋已是阳鹊坝村的村民,具备承包本集体经济组织土地的资格。六原告认为被告朱晓锋迁移到了恩施市舞阳街道办事处阳鹊坝村阳鹊坝组,也是三方私下签订协议后.两天,协议签订之日朱晓锋户口并不在阳鹊坝村;二、许彪与被告朱晓锋关系特殊,签订协议时被告许彪是清楚被告朱晓锋户籍还未转的。被告许彪、黄家秀均认为签订协议时朱晓锋户口还未转属实。本院认证,该证据来源合法,具备客观性、真实性及关联性,本院予以采信。
  证据四、被告朱晓锋《个人建设用地许可证》复印件一份。证明被告朱晓锋于2008年1月15日取得了恩施市国土资源局颁发的个人建设用地许可证,许可建房的土地正是被告朱晓锋流转所得的土地。六原告对该证据真实性无异议,认可被告许彪告知家人给被告朱晓锋一块宅基地用于建房,但没告知办证等事宜。被告许彪、黄家秀对该证据的是真实性无异议。本院认证,该证据来源合法,具备客观性、真实及关联性,本院予以采信。
  证据五、《农村村民建房用地审批呈报表》复印件一份。证明:一、被告朱晓锋的流转的土地在申请建房时得到了阳鹊坝村委会、舞阳坝街道办事处、舞阳坝国土资源所、恩施市国土资源局、恩施市人民政府的层层审批,其用地程序合法;二、阳鹊坝村民委员会对流转协议予以认可确认;三、阳鹊坝村民委员会对相关情况进行了公示,且公示期间无人提出异议。六原告对该证据真实性无异议,认为开庭前被告许彪向其讲过在建房前用过很多方法取得审批,对于修房子
一事六原告无异议,但对于私下转让有异议。被告许彪对该证据真实性无异议,认可签订协议后由被告朱晓锋父亲朱云具体办理相关手续,其仅负责修建该房屋。被告黄家秀对该证据不清楚。本院认证,该证据来源合法,具备客观性、真实性及关联性,本院予以采信。
  证据六、建房现场照片1 3张。证明被告朱晓锋所建房屋的现状并已居住多年。六原告对该证据真实性无异议,认为六原告答应被告朱晓锋修建120平米的房屋属实,但没有答应流转土地,三被告也从未告诉六原告他们私下签协议的事,对房屋以外为六原告和两被告共同承包的土地,必须由八人共同承包经营。被告许彪、黄家秀对该证据均无异议。本院认证,该证据来源合法,具备客观性、真实性及关联性,本院予以采信。
经审理查明,原告姚治林系原告黄家苹、黄芳、黄家美、被告黄家秀之母,被告许彪、黄家秀系夫妻关系,其子女即原告黄天娇、黄磊。恩施市人民政府颁发的恩府农地承包权(20O5)第170624号《农村土地承包经营权证》载明:承包方代表为黄家秀;承包方土地承包经营权承包共有人有六原告及被告黄家秀;承包总面积4亩,总地块8块,分别为上坝(水田)2亩,向书贵门口1.5亩,谭家屋场O.05亩,黄长运门口0.3亩,邓家竹林O.1亩,沙塘湾沙坡0.O1亩,白杨坡0.02亩,落斗坵0.02亩。其中黄长发门口大坪已转让他人,被告许彪与六原告及被告黄家秀共同生活。被告_晓锋系被告许彪义子(农村习俗称呼)。
  20O7年12月2日,三被告签订《协议书》一份,协议约定:甲方黄家秀、许彪;乙方朱晓锋;甲方同意将自已部分田地和荒山转让给乙方自建住房和生活用地。甲方将沙塘湾的土地荒山转让给乙方自建房用,白杨林(实为白杨坡)、落毒丘(实为落斗坵.)二宗地转让给乙方做生活用地,三块地总面积为0.05亩。乙方一次性补偿甲方壹万伍仟元。方在办理相关手续时如需甲方出面,甲方责无旁贷帮助乙方协调及办理,协议自签字之日生效,一方违约向未违约方支付补偿费的130%。协议由三被告分别签字确认。
20O7年12月4日,被告朱晓锋将其户口自恩施市龙凤镇二坡村杜家湾组迁入恩施市舞阳坝街道办事处阳鹊坝村阳鹊坝组。
  2O07年12月5巨,被告朱晓锋提出建房申请,需用地140平方米。次日,所在村阳鹊坝村民委员会签署“符台建房条件,望土管部门予以审批为谢。在未通过许可以前,不得动工兴建”的意见。后经公示、各相关部门逐级审批,2008年1月15日由恩施市国土资源局发给《个人建设用地许可证》。建房过程审,被告许彪参与了房屋修建。房屋建成后,被告朱晓锋家居住使用至今。落斗坵、白杨坡两宗地块虽约定由被告朱晓锋生活使用,但实际由六原告家庭经营管理,后因该两宗地块的使用双方发生争议,协商无果,六原告诉至本院请求依法支持其上述诉讼请求。庭审中,被告黄家秀、许彪认可签订《协议书》后,将此事告知了其他共有人。
  本院认为,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。现六原告请求确认三被告签订的《协议书》无效,则应审查该协议签订是否符合法律规定。
  首先,《协议书》签订背景。签订《协议书》时,被告黄家秀系家庭承包方的代表、被告许彪系该家庭共同生活的主要成员之一,原告黄天娇、黄磊尚未成年,被告黄家秀、许彪是有权对承包的土地作出一定的处分行为。基于被告朱晓锋系被告许彪的义子,因此,三被告签订《协议书》于法于情并无不妥。且流转的土地面积仅为4亩中的0.5亩,尚未影响到转让方的生产、生活。
  其次,《协议书》的履行情况。该协议签订后,被告朱晓锋即申请在受让的土地上建房,从申请、公示、审批、修建房屋至房屋竣工后居住数年,六原告均未提出异议,也未发生争议,与被告黄家秀、许彪在庭审中认可的签订《协议书》后将此事告知了其他共有人的事实相互印证。足以证明该协议己确实履行主要部分。 •
  第三,《协议书》内容的合法性。经审查,该协议系三被告自愿订立,属双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不具有合同无效的法定情形,属有效合同。
关于签订协议时被告朱晓锋的户口尚未迁入以及在受让土地上建房的问题。《协议书》签订后,被告朱晓锋于2007年14月4日将户口迁入该村集体经济组织。被告朱晓锋受让土地后,在受让的土地上建房,已经法定程序获得许可,且双方对于被告朱晓锋在受让土地上建房的事实认可,并无争议,则无效情形现已消失。
  六原告主张三被告签订《协议书》时,因事先未经其同意且长期不知情、被告朱晓锋并非其村集体经济组织成员,土地转让属暗箱操作,应属无效的理由,因与客观事实和相关法律的规定不符,该理由不能成立。
综上所述,依照《《中华人民共和国农村土地承包法》三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十二条之规定,判决如下:
  被告朱晓锋与被告黄家秀、许彪于2007年12月2l日签订的《协议书》有效。
   案件受理费100元,由原告姚治林、黄家萍、黄芳、黄磊、黄天娇、黄家美共同负担。
   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状及其副本,上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决的上诉请求数额交纳案件受理费,款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭,上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的,按自动撤回上诉处理。
                                审 判 长 于永国
                                审 判 员 郭韶华
                                代理审判员 陈 松
二O一五年七月二十日
书 记 员 简 喆

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